“在國人的意識里，房產(chǎn)是一個(gè)穩賺不賠的投資模式。實(shí)際上也確實(shí)如此。和虛無(wú)的股票、證券、期貨相比，房產(chǎn)實(shí)實(shí)在在存在的?！?

但海外房產(chǎn)怎么就成了投資領(lǐng)域的剛性需求?

近兩年，對于國內投資者而言，可以說(shuō)是一場(chǎng)“災難”，2015年以后新一輪房?jì)r(jià)上漲，在2017年政府的一紙“限購令”下戛然而止;18年股市再次迎來(lái)一輪“崩盤(pán)”;中美貿易戰讓國內經(jīng)濟下行壓力不斷增大........

放眼國內，理想的投資方式已經(jīng)鳳毛麟角。

但是，想去海外市場(chǎng)的國內的投資者，會(huì )發(fā)現海外市場(chǎng)更加復雜，資產(chǎn)種類(lèi)龐雜，加上語(yǔ)言障礙，缺乏專(zhuān)業(yè)知識和專(zhuān)業(yè)人士指導，極易落入陷阱。

相比股票、期貨、國際匯率等投資形式，海外置業(yè)“玩法”相對要簡(jiǎn)單許多，而且海外房產(chǎn)擁有一些“獨有特點(diǎn)”，讓它相比國內房產(chǎn)投資更有優(yōu)勢。

01、海外房產(chǎn)有哪些“獨有特點(diǎn)”?

房屋產(chǎn)權方面：中國房子的產(chǎn)權一般為40年、50年、70年，而購買(mǎi)海外房產(chǎn)，購房者一般享有至少90年的產(chǎn)權，大多數都是永久產(chǎn)權。

首付方面：中國房產(chǎn)首付占全款的比例至少在35%(實(shí)際占比50%左右)，而海外房產(chǎn)首付金額一般占全款的比例為5%-50%之間。

貸款方面：國內一般自買(mǎi)家簽訂房產(chǎn)合同后，就要開(kāi)始履行還貸的義務(wù)，而海外購房在現房交割后才開(kāi)始還貸。

法律保障方面：在中國，購房者自行就可以購買(mǎi)房產(chǎn)，一般不會(huì )自帶律師。而在海外，購買(mǎi)房產(chǎn)則需要律師的全程介入，保障買(mǎi)家的權利和規避掉了很多風(fēng)險。

租金回報方面：國內房產(chǎn)的租金回報在0.7%-3%之間，海外房產(chǎn)的租金回報一般在2.5%-10%之間。

得房率：國內房產(chǎn)說(shuō)的都是建筑面積，大多數還都是毛坯房，海外房產(chǎn)說(shuō)的室內使用面積，且交房標準都是精裝修，有的還帶家具包。

02、它在哪些方面滿(mǎn)足了投資者需求?

整體上，除了自住這樣的基礎需求，海外置業(yè)能在教育、資產(chǎn)配置、對沖單一貨幣風(fēng)險、純投資理財、傳承、稅務(wù)規劃等方面發(fā)揮作用。

據統計，在選擇海外置業(yè)的高凈值人群中，自住、移民目的現在已經(jīng)屈居第三，投資和子女教留學(xué)教育成為最重要的兩個(gè)目的，二者占比分別約為75%和56%。

這些置業(yè)需求和目的的出現，與海外置業(yè)的主要作用是分不開(kāi)的。

具體來(lái)說(shuō)，配置海外置業(yè)的作用體現在：

分散單一貨幣的風(fēng)險

股神巴菲特說(shuō)過(guò)，投資最基本的三條規則：第一，保住本金;第二，保住本金;第三，時(shí)刻牢記前兩條。

高凈值人群進(jìn)行全球資產(chǎn)配置、優(yōu)化投資組合，主要目的就是分散單一投資配置和單一市場(chǎng)配置帶來(lái)的風(fēng)險。當風(fēng)險降臨，某一籃子雞蛋的損失可以通過(guò)其他籃子里的盈利來(lái)彌補，這就是風(fēng)險對沖，最大化的抗跌保值。

完成“分散風(fēng)險”第一步后，初始本金能夠相對安全地實(shí)現最大化積累。接下來(lái)投資者需要考慮的是如何從海外房產(chǎn)配置中獲取收益。

加杠桿，以租養貸

大部分歐美國家不實(shí)行“限購限貸”政策，這為房產(chǎn)投資者提供了施展拳腳的舞臺。通過(guò)海外房產(chǎn)貸款的“杠桿”去放大投資收益，在基礎收益上獲取更多的收益。

“以租養貸”顧名思義，通過(guò)貸款購房將房子出租，利用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩余，這不僅是利用杠桿功能來(lái)獲得長(cháng)期收益，而且是實(shí)現后面很多功能的前提。

以房生房

巴菲特曾說(shuō)過(guò)：“人生就像滾雪球，同樣財富也需要滾雪球”。

投資海外房產(chǎn)同樣可以滾雪球。在核心地帶購買(mǎi)一套具備升值潛力的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，購房者利用未來(lái)房產(chǎn)升值部分，投資下一套房產(chǎn)的首付，第二套房產(chǎn)如上操作，實(shí)現“房產(chǎn)的裂變”。

以房養老

以房生房，到了年老之時(shí)擁有多套海外房產(chǎn)，而且通過(guò)租金早已還清貸款。以后每月產(chǎn)生的租金就相當于給自己發(fā)養老金。

等于花很少部分的錢(qián)提早給自己買(mǎi)了一份養老保險，老有所依。

而且，如果是海外旅游地區房產(chǎn)，還能每年去自己的房子里度假，享受一下異域環(huán)境，豐富退休生活。

候鳥(niǎo)式養老自住

隨著(zhù)全球化進(jìn)程步履的加快，人們對退休后的居住地有了越來(lái)越多的選擇。

以前常有北方人冬季去海南養老，如今養老的選擇不僅局限于國內，海外養老的熱潮逐漸興起。

國外養老有著(zhù)諸如基礎設施建設完善、醫療體系相對健全、季節性疾病預防、環(huán)境氣候適宜等優(yōu)勢，更能適合對養老條件有追求的退休老人。

以房養學(xué)

留學(xué)生海外求學(xué)，“住”是一個(gè)要解決的大問(wèn)題，房租年租金是一筆不小的支出。但是，“以房養學(xué)”就能讓留學(xué)生既解決了“住”又解決了“學(xué)”。

比如家長(cháng)在學(xué)校所在城市購買(mǎi)房產(chǎn)，其中一間留給孩子用，將其它房間出租。利用房屋租金去償還部分貸款，剩余的作為孩子生活費的一部分。

等孩子學(xué)成回國的時(shí)候把房子賣(mài)出，這年的升值部分完全可以覆蓋在外留學(xué)期間的費用。

資產(chǎn)傳承

對于高凈值人群來(lái)說(shuō)，購買(mǎi)海外房產(chǎn)除了投資和自住，最看重的便是“資產(chǎn)傳承”。海外房產(chǎn)一般都具備永久產(chǎn)權，意味著(zhù)購房者購置的房產(chǎn)具備傳承性，可傳承給后代。

而且不少歐美國家，都有父母對子女資產(chǎn)轉讓和繼承方面的稅收優(yōu)惠。

比如法國就有這樣的免稅繼承政策：父母和祖父母每15年最多可以給成年子女免稅轉讓約19萬(wàn)歐元。此外，一些特定房產(chǎn)還會(huì )有至少30%的稅收減免優(yōu)惠。

稅務(wù)規劃

海外房地產(chǎn)作為非金融類(lèi)資產(chǎn)，不在CRS披露的范圍內，有效可規避CRS。

另外，國內購房者的個(gè)人信息亦會(huì )受到隱私保護，不會(huì )公開(kāi)曝光。