“國內賣(mài)房赴海外抄底”、“北京一套房換美國6套房”“收益率高達40%”……類(lèi)似的廣告讓很多投資者為之心動(dòng)。

但是曾經(jīng)有過(guò)投資海外買(mǎi)房的諸多人士，均以親身經(jīng)歷告知，投資海外房產(chǎn)遇到的“坑”數不勝數。

一些中介公司往往利用投資者不了解國外政策、語(yǔ)言不通、海外信息溝通不暢、維權困難等問(wèn)題，設下種種陷阱使投資者蒙受損失。

陷阱1：未獲預售批準就賣(mài)房

有的國外開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設的海外房產(chǎn)，在尚未取得當地政府批準的情況下就出售給中國買(mǎi)家，一旦此類(lèi)房產(chǎn)長(cháng)時(shí)間無(wú)法通過(guò)當地政府批準，中國買(mǎi)家就難以獲得合法產(chǎn)權。

去年夏天，北京私營(yíng)業(yè)主凌先生參加了某知名財經(jīng)專(zhuān)家做的海外投資講座，得知北京一家經(jīng)紀公司正在推出美國酒店投資項目。

“當時(shí)我覺(jué)得有財經(jīng)專(zhuān)家為項目‘背書(shū)’，應該是值得信賴(lài)的?！钡柘壬鷽](méi)有想到，他為此付出了極大的代價(jià)。

幾天后，凌先生來(lái)到這家經(jīng)紀公司，接待人員對他熱情推介?！爸恍杞?0%的首付款，剩余的60%我們幫你辦理貸款?！?

凌先生被告知，該項目每年會(huì )有高達12%的年收益率?！拔逍羌壘频暧袑?zhuān)人打理，對方包租20年，到期后還可以回購，相當于用40萬(wàn)美元的首付款撬動(dòng)了20倍的杠桿，實(shí)際收益率近25%?！?

凌先生當即與其指定的美國某公司簽署了包括買(mǎi)房、包租、回購在內的3個(gè)合同，交納了10萬(wàn)美元的定金。

事后凌先生心里卻有點(diǎn)隱憂(yōu)，便通過(guò)在美國的律師朋友幫忙查詢(xún)這個(gè)項目，結果發(fā)現很多問(wèn)題：“有幾點(diǎn)是嚴重違反美國法律的，首先是在美國賣(mài)房需要政府出具的公開(kāi)報告，但他們當時(shí)沒(méi)有;

其次美國規定收到的款項應該打到第三方監管的賬戶(hù)上，而不能打到公司的賬戶(hù)上;而且美國規定收取意向金，只能是房?jì)r(jià)的3%，而不是首付40%?！?

和凌先生遭遇類(lèi)似的還有很多業(yè)主，無(wú)錫私營(yíng)業(yè)主劉先生日前也將這家經(jīng)紀公司告上了法庭。劉先生稱(chēng)，按照被告的要求，他與美國某公司簽訂了購房協(xié)議，隨后他支付了首付款17 余萬(wàn)美元。

但被告及美國某公司卻未在約定時(shí)間內竣工，至2017 年3 月，該項目土地尚未動(dòng)工。而且簽訂購房協(xié)議時(shí)，該項目未取得土地公開(kāi)報告，未獲得預售批準，被告對項目運營(yíng)情況和投資款的去向均未向原告如實(shí)告知，已構成違約。

凌先生告訴記者，他先是通過(guò)美國的律師向美國某公司發(fā)出了律師函，然后開(kāi)始了與經(jīng)紀公司交涉的曲折過(guò)程。最初對方非常強硬，利用各種辦法拖延退款，但凌先生堅持不懈，在國內也請了律師，耗費了大量精力去交涉退款事由，終于拿回了10 萬(wàn)美元。

陷阱2：包租竟然變成無(wú)人租

除了政策風(fēng)險，很多海外房產(chǎn)項目號稱(chēng)通過(guò)包租返利等方式，使買(mǎi)房者的投資年回報率可達到15% 至25%。

涉足過(guò)海外房產(chǎn)交易的業(yè)內人士弗先生告訴記者，有的公司并不能保證資金安全，投資人的購房款沒(méi)有被用于投資項目土地建設，此外投資者購買(mǎi)的海外房產(chǎn)如果難以出租，代理機構會(huì )用后來(lái)的投資者的錢(qián)款支付之前投資者的包租返利，形成了脆弱的資金鏈，一旦發(fā)生斷裂，返利會(huì )化為泡影。

3 年前，戴女士與北京一家國際投資咨詢(xún)公司簽訂了房產(chǎn)預訂協(xié)議，在該公司推介下，她與美國一家公司簽訂合同，以相當于30 余萬(wàn)元人民幣的價(jià)格購買(mǎi)了位于美國中部地區某市的一間公寓。

戴女士付給咨詢(xún)公司1 萬(wàn)元定金，而購房款則通過(guò)銀行轉賬打到了咨詢(xún)公司法人賬戶(hù)上。

“當時(shí)對方承諾包租，有固定收益，回報率很高，業(yè)主只需要承擔物業(yè)稅等即可?！钡髋抠I(mǎi)了房子以后卻并沒(méi)有按期拿到租金回報。

經(jīng)了解她發(fā)現，這套房產(chǎn)位于郊區，位置偏僻、周邊人口稀少，很難出租出去，房子只好空置。而當地房產(chǎn)的稅費很高，戴女士不僅沒(méi)有租金回報，反而拖欠了包括物業(yè)費等在內的大筆費用。

物業(yè)公司警告她，如果拒不交納欠費，其房產(chǎn)有可能被沒(méi)收。

2015 年，戴女士等多名購房者在美國當地法院對房屋開(kāi)發(fā)商等提起了訴訟。后該案調解解決，戴女士只獲賠了6000美元。隨后，戴女士將北京的國際投資咨詢(xún)公司訴至法院，要求解除房產(chǎn)預訂單并退還購房款。

但法院駁回了戴女士的訴訟請求。法院認為，戴女士與某咨詢(xún)公司所簽訂的房產(chǎn)預訂單，實(shí)為咨詢(xún)公司為戴女士提供的居間合同。

該合同明確約定正式購房合同由戴女士與第三方簽訂，因此房屋買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)權利義務(wù)不應向咨詢(xún)公司主張。咨詢(xún)公司提供了居間服務(wù)，戴女士也訂立合同購買(mǎi)了房屋，因此要求解除預訂單缺乏依據。

業(yè)內人士指出，過(guò)高的投資回報率意味著(zhù)很大的投資風(fēng)險，因此承諾超高的投資回報率，很有可能存在虛假宣傳。

陷阱3：中介低價(jià)購進(jìn)加價(jià)賣(mài)出

讓李先生郁悶的是，他為女兒移民在葡萄牙購買(mǎi)的房子，竟然是中介以低價(jià)搶先購買(mǎi)后，再加價(jià)兩倍賣(mài)給他的。

李先生是2013年8月與北京某咨詢(xún)公司簽訂的委托辦理葡萄牙投資移民服務(wù)協(xié)議，后又與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委托書(shū)》。

之后，李先生得知，其所購的房屋是另一家公司兩名員工以18萬(wàn)余歐元當日購買(mǎi)后以55萬(wàn)歐元的價(jià)格賣(mài)給他的。而這家公司與李先生委托的某咨詢(xún)公司關(guān)系緊密。

“購房過(guò)程是咨詢(xún)公司與當地律師及倒賣(mài)者合作完成的?！崩钕壬鷼鈶嵉卣f(shuō)，經(jīng)評估最終確定該房屋的市場(chǎng)價(jià)值為35萬(wàn)歐元，他實(shí)際損失20萬(wàn)歐元。

李先生認為，他所持有的證據足夠證明正是由于某咨詢(xún)公司未能誠信協(xié)助購房，導致其損失?！皳屜荣徺I(mǎi)房屋再賣(mài)給我們，給我們造成了嚴重的經(jīng)濟損失?！痹诖诉^(guò)程中，咨詢(xún)公司未向他及家人告知房源的真實(shí)情況，包括賣(mài)房者身份、二手房、真實(shí)價(jià)格等。

咨詢(xún)公司的答復是，他們對客戶(hù)的義務(wù)只是協(xié)助移民，并沒(méi)有幫其購買(mǎi)房屋。雖然李先生將咨詢(xún)公司告上了法庭，但法院未能支持他要求咨詢(xún)公司賠償損失的訴求。

法院認為李先生委托葡萄牙律師買(mǎi)房，故該律師簽署的合同可以視為是原告真實(shí)的意思表示。

而另一位購房者萬(wàn)女士比李先生幸運，拿到了部分退款。2014 年，萬(wàn)女士與另一家咨詢(xún)公司簽訂了葡萄牙居留簽證委托合同。咨詢(xún)公司為萬(wàn)女士設計的方案為購買(mǎi)葡萄牙當地的房產(chǎn)，作為不動(dòng)產(chǎn)投資，從而符合辦理居留簽證的條件。

合同簽訂后，萬(wàn)女士在咨詢(xún)公司的全程安排下，前往葡萄牙購買(mǎi)了一套房產(chǎn)，房?jì)r(jià)款為53 萬(wàn)歐元，其居留簽證也辦理完畢。

但次年2 月，萬(wàn)女士及其家人前往葡萄牙度假，與鄰居溝通中獲知，她購買(mǎi)的房屋的價(jià)格遠遠高于該房屋的實(shí)際價(jià)格，該房屋實(shí)際價(jià)值僅為35 萬(wàn)歐元。

萬(wàn)女士遂將咨詢(xún)公司告上了法庭。后法院判決咨詢(xún)公司補償萬(wàn)女士7 萬(wàn)歐元。

律師建議：要書(shū)面約定國內中介承擔連帶責任

北京京師律師事務(wù)所的封躍平律師分析指出，目前房屋中介亂象叢生，不少?lài)鴥戎薪樵谫彿繃疑暾堃再彿繛橹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)的外殼公司。

國內實(shí)際控制人安排國內客戶(hù)將購房款打入外殼公司，并和境外機構簽訂購房合同。一旦客戶(hù)資金一去不復返，客戶(hù)通過(guò)合同無(wú)法向國內中介追償。

因為合同的簽訂主體在境外，客戶(hù)也很難通過(guò)域外訴訟來(lái)挽回損失。另外，在大多數國家，涉及不動(dòng)產(chǎn)糾紛一般管轄權屬于不動(dòng)產(chǎn)所在地法院。所以，國內購房者身處國內，很難通過(guò)國內法院尋求到及時(shí)、有效的救濟。

封躍平律師建議，投資者應做好證據保全工作，對于開(kāi)發(fā)商派發(fā)的宣傳冊、廣告彩頁(yè)或者其他宣傳資料應妥善保存，簽訂購房合同時(shí)，對于開(kāi)發(fā)商承諾的條件，也可以要求納入合同中。

一定要在置業(yè)前進(jìn)行實(shí)地考察，全方位了解所購房產(chǎn)的設置及周?chē)h(huán)境。并了解當地房產(chǎn)市場(chǎng)，預防中介層層加價(jià)、隱瞞與欺詐等行為。海外房產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)分工相當細，建議聘請當地律師提供相應的法律服務(wù)，確保交易順利進(jìn)行。

此外，購房者應將定金及后續房款放到公證公司或由銀行進(jìn)行統一管理，建立交易資金第三方監管制度，不直接付款給業(yè)主，以保證資金的安全。

“海外購房也要看地段，如果房?jì)r(jià)比較便宜，一般是在郊區很偏僻的地方，建議不要購買(mǎi)?！北本┯坡蓭熓聞?wù)所胡文友律師建議，購房者通過(guò)國內中介機構進(jìn)行海外購房，要特別書(shū)面約定國內的中介承擔連帶責任，并且在合同中約定好管轄法院，最好約定好原告的住所地法院有管轄權。

綜上所述，外國的東西不是香餑餑，投資也一樣，海外房產(chǎn)是一種趨勢，但也要謹慎投資。有時(shí)候國內的房產(chǎn)收益不如國外，是會(huì )導致一部分投資人對海外陌生市場(chǎng)的蠢蠢欲動(dòng)。歸根到底還是投資需謹慎!